卖二手房注意事项-买卖二手房需要注意哪些

1、买卖二手房需要注意哪些？

（1）房屋手续是否齐全

是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被很多出卖人利用从而引起较多纠纷。

2、请问出售二手房有哪些事项需要特别注意？

感谢邀请：

从上一轮去库存过后，各个城市的房价都发生了很大的涨幅，好多城市的房价甚至已经翻倍，有了很好的收益空间。

所以身边有一些朋友在问，出售二手房有哪些事项需要特别注意？

今天我们就一起来聊一聊，出售二手房的时候需要注意什么？如何将自己的二手房快速的卖出？

一，出售二手房有哪些事项需要特别注意？

这些年房价不断的上涨，房屋的买卖也成为我们身边朋友讨论的重点话题。

面对复杂的房地产市场，不管是卖房还是买房，需要注意的事项都是特别多的。

然而当房价上涨过后，很多的购房者都想把房屋卖出来获得丰厚的增值收益，那么出售二手房又需要注意些什么呢？

第一，不在限制期出售。

从2017年开始，各个城市的房地产政策就不断地出台，陆陆续续加起来，出台了多达300来个政策。

而这些不同的政策，对二手房的出售多多少少是有一些影响，一直有一些限制的。

01.限购。

如果你所在的城市目前处于限购政策，那么这个时候出售二手房是不太靠谱的。

道理很简单，楼市的限购是限制了大量买房人来购房，虽然你可以把房屋挂到二手房市场，但是看房的人很少，买房的人更少。

楼市的限购政策让绝大部分人群失去了买房的资格，在限购政策没有全面放开之前，二手房是没有市场的。

那么就非常明确了，在这个时候出售二手房是不太理智的行为，你既不能试探出二手房的真实价格，也不可能顺顺利利的卖出。

02.限售。

如果你所在的城市处于限售的状态，那么我们可以视情况来决定是否将二手房出售。

说到底，限售是限制了二手房重新上市交易的时间，并不是限制了购房者买房，房地产市场仍然有很多的购房者。

而且在限售政策下，二手房市场的供应量特别的少，在需求的积压下，说不定二手房市场还特别的旺盛，还能卖出一些好价格。

那么这个时候你就要先确定，自己的房屋在限售范围内，还是在限售外。

如果你的房屋已经达到了限售的条件，就可以正常的上市交易，比如你的城市是限售两年，而你的房屋买了已经超出两年了，那么就放心的挂在二手房市场出售吧。

第二，正确的定价。

想要出售自己的二手房，就一定要学会正确的定价，合理的定价，符合当下市场的规律。

并且在出售的过程当中还要随机应变，灵活的进行适当的调节，才能顺应市场的变化。

01.调查式定价。

在出售二手房之前一定要学会定价，而对业主来说最有效的定价方法是调查式定价。

也就是说在你挂牌出售之前，先把你所在的区域和小区，最近半年或者最近一个季度的成交均价做一个调查。

越详细越好，最好能够锁定到你房屋的面积段，看看他的挂牌价和成交价有怎样的差距，有着怎样的规律。

然后结合目前的房地产市场来进行合理的定价，当然在挂牌的时候要适当的挂高一点，给买家一个还价的空间。

02.善用捡耙活。

捡耙活相信大家都非常好理解，就是让买家觉得自己捡到了便宜，占到了买房的便宜，让他感觉像是在捡耙活一样。

比如你的二手房没有满两年，那么在交易的时候就会多出一笔增值税，这笔增值税的金额非常大，一般是房屋总价的5.6%。

也就是说如果你的房屋出售价是100万，就需要多缴了，5.6万的增值税对买方来说特别的不划算，常常会吓跑他。

但是如果你适当的把挂牌价提高一点，告诉买家自己可以包缴了增值税。

然后，在缴纳增值税的时候，按照银行的评估价或者按照房管局的核定价来缴纳，就要少很多了，实际上自己也不吃亏，反而让买家觉得捡到了耙活。

……

的确如此，在出售二手房的时候，需要注意这样的一些重点问题。

当然了，还有其他的一些问题，需要我们去注意去留意，才能顺顺利利的出售自己的二手房，提高它的流动性。

毕竟时间也是成本长时间出售不了，不仅影响自己的心情，反而让买方觉得这套房子是不是有什么问题。

二，如何将自己的二手房快速的卖出？

房子涉及到的金额特别大，常常需要花费购房者很长时间的存款积蓄。

所以很多购房者在买房的时候，常常需要考虑很长的时间，这导致了二手房在出售过程中的时间周期相对较长，一般需要3~6个月才能够顺顺利利的卖出。

然而，作为二手房的业主，肯定是想要越快越好的，把自己的房屋卖出，早一点变现。

第一，把握好出售时间。

房子不是一般的柴米油盐酱醋茶，每个家庭都必须每天买，而且不需要考虑它带来的压力。

所以在卖二手房的时候，一定要把握好出售的时间，才能够让它卖出的速度更快。

01.金三银四。

俗话说，一天之计在于晨，一年之计在于春，出售二手房也尽量把握在每年的春天。

根据这些年房地产市场的淡旺季转换节奏来看，一般情况下每年的3月份和4月份是成交的旺季。

也因此我们把每年的3月份和4月份看成了楼市的小阳春，在这个季节买房的人群相对较多，需求比较旺盛。

再加上这个季节各个城市都在大量的拍地，而且土地的价格越来越贵，新房市场会比较火热，在新房市场没有办法完全消耗购房者。

有了未来上涨的预期，很多朋友都会在这个时候买房，二手房也能够换来更好的流动性，出售的更快一些。

02.上涨期。

另外，我国的楼市也有着自己的经济周期，在每一轮周期里面都有一年或者两年的大涨行情。

在这样的时间段里面，各个城市的房价涨幅非常大，甚至有的城市价格不断的在翻倍。

这也是在房地产市场里面购房人群最为旺盛的季节，他们不管三七二十一只想买房。

可以说楼市的上涨期也是二手房出售最佳的时机，因为它可以成倍的缩减成交周期，甚至有时候上午挂牌，下午就卖出去了。

第二，把握好购买人群。

说实话，现在的人是越来越懒，作为二手房业主，你只要稍微比别人勤快一点，你就会提高房屋的流动性。

当然，这种情况也是来源于对症下药，也就是结合自己房屋的优势，要找到自己的购买人群。

01.学区房。

如果你出售的二手房，是带有重点学区指标的学区房，那么我建议你出了挂牌到中介处出售，你还要做一件事。

在挂牌之前一定要要求中介，打印一些宣传名单，在附近的小学出入口，上下学接送孩子的时候给家长发传单，告诉他们有这样一套重点学区房在售。

道理很简单，很多的家长在子女小升初的前几年，都会提前购买重点的学区房，为子女教育做好准备。

因为家长在接送孩子的时候开的什么车，我们可以一眼看出来，可以通过开的车来衡量家庭的条件，来筛选目标客户。

02.地铁房。

如果你出售的二手房是一个实打实的地铁房，并且有多条地铁相交，出行非常的便利，非常有优势。

那么我建议你让中介多去市中心的金融中心，那些写字楼办公楼云集，公司众多的地方，发传单做宣传。

尤其关注那些30岁左右还没有买房的小白领，他们不仅有迫切的购房需求，而且非常乐意购买这种地铁房。

因为他们急需结婚须要婚房，而且他们这个年纪，需要在事业上打拼，对房屋的交通大过了房屋居住环境的要求。

……

的确如此，想要提高自己二手房的出售效率，快速的卖出，方法其实很简单。

一个是把握最佳的出售时间节点，用购房者的数量来提高它的流动性，一个是锁定目标客户，提高转化率，从而提高它的流动性。

所以二手房出售其实也没有大家想象中的那么困难，只要找对方法，你也能够轻轻松松的卖出好价格，提高流动性。

三，小结

总的来说，在二手房市场里面，房屋的交易是特别复杂，需要注意的问题也特别多。

不管是购房者还是卖房者，都应该结合自己的实际情况，做出最明智的规划和取舍。

当然了，最后还是要特别提醒广大的购房朋友，相比之下，卖房子比买房子更为的困难。

也就是说从这样的逻辑来反推我们的购房者在买房的时候，就尽量要去购买那些相对优质的房子。

比如购买那些交通配套成熟的房子，购买那些带有重点学区指标的房子，提高它在市场上的竞争力。

这样当你想要卖出自己房屋的时候，才能够有更好的市场流动性，有更多的接受人群。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

3、卖二手房流程及注意事项？

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出售二手房的流程：

1、议价：买卖双方先共同商量房屋的价格，或者在中介的居间下，对房屋进行议价。

2、付订金：若买房同意以议价的价格购买房屋，须先付订金。订金是确保契约覆行，交付卖方的金钱，具有契约上的效力。订金支付后，若买方反悔，卖方有权没收订金，反之若卖方反悔，则须加倍退还。

3、签约：买卖双方签订正式的房屋买卖合同。

4、付款：按合同约定支付购房款。

5、完税：按照规定缴纳房屋买卖所需负担的税费，包括契税、印花税等。

6、过户：双方办理过户手续。

注意事项：

1、产权要没有瑕疵，2、合同中付款条款要约定清楚，3、违约金要约定明确

法律依据：《房屋登记办法》

第三十三条 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人身份证明; (三)房屋所有权证书或者房地产权证书;

(四)证明房屋所有权发生转移的材料; (五)其他必要材料。

前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料

4、买卖二手房有哪些需要注意的事项？

二手房交易过程中，因为买方在交易过程中更容易受到损失，所以大多数人都不太关注卖方的利益，其实卖方的权益也是需要保护的。那么作为房屋出售人，卖房子的时候应该注意哪些问题呢？如何才能保障出售人的权益不被侵犯呢？下文就具体介绍一下卖方在二手房交易过程中的注意事项有哪些。

一、出售房子不要全权委托中介

通常情况下，卖方的房子如果正在按揭中，无法自己还清按揭贷款的时候，就需要委托中介和担保公司来进行赎楼。但是这个时候往往会出现各种各样的交易纠纷，尤其是全权委托中介来办理的话，中介可以不经过卖方的同意，便可随意处置房屋的买卖行为。很多时候卖方不能根据自己的意愿来进行房子的出售，因此，经常会出现纠纷问题。

二、出售正在出租的房屋要注意

卖方如果想卖正在出租中的房子，那么不要忘了向租房者告知房屋出售的事宜。因为租房者有权优先购买自己所租的房子，如果房东要出售该房产就必须要和租房者商议好，租房者如不打算行使权力优先购房的话，则需要租房者出具声明书来证明自己放弃该项权利。这样，才能进行房屋的出售和交易，否则如果租房者在交易过程中提出要买房的话，那么其有权利要求卖方和买方解除合同的。这一点很多时候都被卖方忽略掉，从而在交易中给自己带来一些麻烦。

三、卖方解约要谨慎

很多时候卖方都会因为房屋的价格而考虑和买方解约，卖给别人，但是如果要解约，有一点一定要注意！现在的房地产买卖合同中为了保障买方的利益，都会约定解约定金，一旦卖方决定解约则需要双倍偿还买方的购房定金。但是，如果买方先启动强制履行程序，那么可能面临的后果就是会被判决强制履行，就不是双倍赔偿违约金就可以的了。

因此，如果卖方想要违约，那么好还是主动和买家协商一下赔偿问题，尽量按照双方都满意的办法进行处理，如果事件升级就得不偿失了。

四、选择规模大且正规的中介

虽然现如今二手房交易逐渐正规，交易环节也更加安全，但是选择安全正规的大中介还是很重要的。这样不仅能够减少不必要的纠纷发生，而且大中介的客源丰富，来买房的人也会多，这样能更快更安全的将房子卖出去。

以上就是出售二手房卖方应该注意的一些事项，希望上述内容能帮助各位卖房者顺利卖出自己的房子，避免自己的利益受到损失。

5、卖二手房需要注意什么细节？

我是每天分享家居美图和装修经验的飞墨李工，如果你觉得我的回答有趣实用，那就点个赞呗~

我和老公常年在外地工作，之前买的房子一直都是空置着，就是想着将它卖掉，于是联系了中介，结果却迟迟不见他带人来看房，结果中介却让我赶紧把东西搬走，然后再进行出售，这是为啥？中介说句实话：这样才好卖！

其实我的疑问也是很多想要购买二手房的人心里的疑问，我们平时看得9家二手房，最起码有8家里面家具都是搬空的，里面看着空荡荡的，二手房出售还有这么重讲究吗？

最后还是中介给我解释了，这样做主要有3个目的：

①视觉效果好，一套乱糟糟的房子和一套干净整洁的房子，相信大多数人都会选择后者，将二手房里面的东西搬空，能让房子看起来更宽敞整洁一些，购买者看了心里也舒服些。

②粉刷墙壁，有些二手房问题比较多，比如墙面发霉或墙皮脱落，原房东或中介为了隐藏这些问题，将房子里面的家具全都搬走，然后重新刷了一遍墙壁，这样一来房子从表面看就像是新的一样，导致很多购买者纷纷入了坑。

③增强房子采光，对于一些底层的二手房来讲，采光绝对硬伤，再好的布局只要看一眼就直接pass了，所以将房子里面东西全都搬走，为的就是让房子的透光性更好一点。

最后在中介的催促之下，我把房子给清空了，但其实并不是所有的二手房都这么干，也有些业主会选择住在里面，直到房子卖出去为止，觉得这样人家来看房子会很有家的感觉。

另外还有一个问题，买卖二手房时要不要带上家具呢？这个首先得看购买者需不需要了，其次就是看家具的质量和新旧程度了，如果家具质量好，那么可以留下来，报价的时候可以稍微高点，但如果家具比较破旧了，建议还是清空了会比较好，否则会影响房子整体的美观度，甚至最后还有影响价格。

总的来说，大部分二手房在出售之前都会将里面的东西搬空，这里面暗藏了中介的小心机，所以如果你家打算选购二手房的话，那么看房时可得检查好了哦，千万别傻傻地入了坑！（图片来自网络）